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新房二手房价格走弱，销售增速将进一步承压。2023年前5月商品房销售金额累计同比增速为8.4%，较前4月变动-0.4个百分点。随着去年年底疫情抑制的需求完全释放，销售市场持续走弱。商品房价格环比回落，房企通过直接降价和提升渠道费来促进销售。二手房方面，居民对于房价预期相对悲观，导致二手房挂牌量持续攀升逐步反应到价格端，5月70城二手房环比由正转负，四大一线城市均出现不同程度下跌。供给端来看，5月房企推盘力度下降，单月环比下降20%。需求端来看，5月核心城市去化率50.9%，环比下降3.1个百分点，连续两月下滑，且6月上半月去化率进一步下降。6月商品房销售受到季节性影响将持续回落，叠加去年6月疫情结束需求释放的高基数效应，我们预计今年6月销售增速将进一步承压。

投资单月跌幅加速下探，预计后续依旧承压。2023年前5月房地产开发投资累计同比-7.2%，较前4月变动-1个百分点。当前核心区地块溢价率触顶成交，冷门地块流拍概率加大，土拍市场分化仍然较大。由于土地成交价款大致领先土地购置费增速6个月，因此土地购置费增速后续仍有较大下行压力。叠加2023上半年偿债高峰期，房企资金链依然紧张。我们预计后续投资增速依旧承压。

竣工回暖延续，新开工持续下行。新开工方面，2023年前5月新开工累计增速为-22.6%，较前4月变动-1.4个百分点。22年拿地总量大幅下行，叠加偿债高峰期，导致23年可开工资源减少，我们认为后续新开工仍有下行压力。竣工方面，2023年前5月竣工累计增速为19.6%，较前4月变动0.8个百分点。竣工增速保持高位。目前行业存在大量已开未竣工的项目，在各地政府保交楼措施落地以及预售资金监管正常化的背景下，房企资金铺排从前端投资扩张，逐渐转移到后端施工竣工以释放监管资金，形成正向现金流。我们预计竣工回暖有望持续。

房贷早偿率持续攀升，房企融资端压力依旧。从行业到位资金来看，2023年前5月累计增速为-6.6%，较前4月变动-0.2个百分点。RMBS条件早偿率指数的储蓄攀升，反应居民对于未来预期不稳，加杠杆意愿较弱，倾向于提前还贷。5月单月国内贷款增速转弱，房企信用债融资额创新低，融资端压力仍然较大。

投资建议：当前基本面指标加速下行，新房二手房价格走弱，市场对政策优化预期有所增强。近期核心城市青岛、杭州、南京放松限制性调控政策，后续有望更多城市跟进，地产股迎来估值修复行情。

持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。

风险提示：宏观经济复苏不及预期，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。

（来源：首创证券）

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