土拍持续高热，江湾新城地块受追捧——杭州2023年第五批集中供地解读

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6月9日，杭州第五次集中供地落下帷幕，共拍出5宗地。此次集中供地在土地供应与成交方面又有哪些特点呢？本文对此一探究竟。

【资料图】

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供地少而精

江湾新城2宗地备受关注

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第五批供地少而精，上城区为供地主力

杭州市第五批集中供地是2023年推出批次中量价规模均最小的一批，在土地宗数、面积、起始总价方面较第四批均有明显下降。此次共挂牌5宗地，总出让面积19.1万平，环比下降58.9%，土地起始总价93.8亿元，环比下降25.7%。

本次挂牌的5宗地块均为宅地，有四个区供应土地，其中上城区为供地主力，共有2宗地挂牌，余杭区、临安区、临平区各1宗。

5宗地涉及江湾新城、青山湖北、北部新城、东湖四个板块，占地面积从1.8万平到5.6万平不等，建筑面积在3.2万平到14.0万平之间。四堡七堡单元JG1402-26地块起始总价42.4亿元，起始楼面价40463.0元/平，均占据本次出让地块首位。

容积率方面，大部分地块在1.0-2.0之间，青山湖科技城省科创基地单元E03-10A地块容积率在1.0左右，适合打造联排、叠墅等低密产品。

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地块整体质量良好，江湾新城板块2宗地备受关注

本次供出地块整体质量良好，大多数地块位于核心板块。四堡七堡单元JG1402-26地块和四堡七堡单元JG1406-R21-14地块均处江湾新城板块，作为近年来供地主力，江湾新城板块一直是市场关注的焦点，也是杭州的热门板块之一。

良渚新城金昌路南祥园东路西地块处北部新城板块核心位置，开发区顺风路绿洲路东南地块周边配套完善，2022年滨江集团与坤和集团以触顶价拿下附近的临平政储出[2022]2号地块。与以上4宗地相比，青山湖科技城省科创基地单元E03-10A地块位置和配套稍差。

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土拍持续高热，

绿城中国幸运摇中最热地块

2023年6月9日，杭州市进行了第五次集中供地出让，市场反应颇为热烈。推出的5宗土地全部拍出，其中4宗触及最高限价，1宗底价成交。出让总成交金额104.4亿元，总土地面积19.1万平，平均楼面价22875元/平，平均溢价率9.3%，触顶比率80%。

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供地少而精，杭州土拍持续高热

杭州土拍继续高热，高达80%的触顶比率，创近年杭州集中供地以来的新高，热度从参拍企业数量上也可见一斑。四堡七堡单元JG1402-26地块有70家企业参与竞拍，最后由绿城中国拿下，四堡七堡单元的另一宗JG1406-R21-14地块有48家企业参与竞拍，由宇诚集团拿下。良渚新城金昌路南祥园东路西地块有30家企业竞拍，最后由滨江集团拿下。开发区顺风路绿洲路东南地块有17家企业竞拍，由建杭置业拿下。

我们认为，供地少而精是杭州土拍持续高热的主要原因，企业纷纷追求核心城市的核心地块，而杭州的供地节奏和结构较好地契合了企业的投资策略。在市场出现承压的苗头的背景下，企业预计将会更加极致地执行“两个核心”的策略，因此接下来包括杭州在内的各大城市在供地上依然需要满满的“诚意”。

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本土优势仍存，绿城中国幸运摇中最热地块

此次集中供地，本土企业共拿下4宗土地，可以看到一些熟悉身影，如滨江集团、绿城中国。2023年杭州前五批集中供地中，滨江集团共拿下11宗土地，位居拿地榜首，绿城中国更是在70家参拍企业中幸运摇中四堡七堡单元JG1402-26地块，这是其2023年以来在杭州拿到的第3宗地。

外来企业宇诚集团拿下1宗地，其继上次首进杭州市场后，这次又成功拍下四堡七堡单元JG1406-R21-14地块。

目前来看，企业均为独立拿地，不排除部分房企后期合作开发等情况。

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地块间热度分化，两大因素影响土地热度

尽管此次集中供地热度刷新记录，仍有1宗地以底价成交，那就是青山湖科技城省科创基地单元E03-10A地块。

我们认为，其热度不高主要有两方面原因：（1）板块热度不高，青山湖科技城省科创基地单元E03-10A地块处青山湖北板块，相较本次供地的其他板块，质素一般；（2）周边配套有待完善，该宗地块周边待开发区域较多，且地块距离地铁站较远。

同时我们也注意到，该地块南面是中天珺府，西面是大华春山明月，中天珺府以高层、小高层住宅为主，楼盘均价24000元/平，大华春山明月以高端别墅为主，楼盘均价43000元/平，青青山湖科技城省科创基地单元E03-10A地块容积率介于二者之间，预计可打造差异化的低密产品。

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结论

通过对杭州2023年第五次集中供地分析，我们能够得出以下结论：

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供地少而精，江湾新城2宗地备受关注

（1）第五批集中供地是2023年杭州推出批次中量价规模最小的一批，土地宗数、面积较上批次有所下降，上城区为供地主力；

（2）地块整体质量良好，江湾新城板块2宗地备受关注。

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土拍持续高热，绿城中国幸运摇中最热地块

供地少而精是杭州土拍持续高热的主要原因。拿地企业方面，本土房企优势仍存，除了“老面孔”滨江外，绿城中国幸运摇中了最热地块。青山湖科技城省科创基地单元E03-10A地块是本次唯一一宗底价成交的地块，我们认为，热度不高主要有两方面原因：（1）板块热度不高；（2）周边配套有待完善。