(资料图片仅供参考)

回来吧，一起卖房！ 最近， 贝壳打出了温情脉脉的“回家计划”，向这两年无单可开，不得不转行的前中介小哥们重新抛出了橄榄枝—— 随着好消息接二连三层层叠加，地产这个“支柱行业”的气氛被明显地烘托了起来。 二手房带看量回暖，售楼部人头涌动，各大房企挂出久违的招聘信息。 购房者的心态也开始出现明显的变化—— 此前， 无论政策怎么调整，大家对买房的兴趣始终提不起来。 但现在，竟然已经有人私下来问我， 这一波房价还能暴涨吗？这……怎么说呢。 我们在开年的时候聊过，要催人买房，官方在政策端和金融端能打的牌还很多。（）但从目前的各项指标上来看， 这一轮救市可能释放出的购房潜力，似乎又不如往常。 但这些，都不足以用来判断更长远的后市。 大家都知道，我国从上世纪90年代开始推进住房制度改革，从土地招拍挂到预售制度， 都对香港模式进行了大规模的借鉴。从此，内地正式步入几十年波澜壮阔的全民买房时代。 而现在，“房地产长效机制”提了好几年，楼市周期又经历了一个完整的波峰波谷，救市重回，接下来行业会如何运行？ 制度，是一个不常见，却非常有效的视角。年前，深圳的住房市场发生了一件大事。 作为全国楼市的风向标，深圳一口气发布了4份重磅的政策征求意见稿。 简单概括起来就是： 安居房彻底退出江湖，共有产权房进入市场。这个区别在哪里呢？ 此前，深圳的保障房主力是安居房， 安居房有完整的产权，通常按照商品房价格一半来定价，上市10年后可转红本。 也就是说，购房者只需要花不多的钱， 持有十年之后，就可以和普通商品房一样，进入二手市场套利了。 但共有产权不一样。 虽然定价和安居房差不多， 但只能买到一部分的产权，而且，深圳新增了一条限制： 无论过多久，房子都不能进入二手市场， 而是采取 “封闭流转”的模式—— 要么由政府回购，要么等5年之后在系统内流转，换言之，可以转让给经政府认定的，有购买共有产权房资格的人。 这就建立起了政策性住房和商品房之间的防火墙。当然， 深圳不是第一个对安居房纠偏的城市，也不是第一个发展共有产权房的城市。 北京、上海和广州的共有产权房已经试点了好几年。 在2022年初和年中，海南也对安居房进行了改革，明确了安居房与共有产权房内涵一致，修正了转让年限和流转机制。 这种操作，会让你想到什么？ 对，新加坡模式。 新加坡模式是什么样子呢？ 简单点说，就是采取“分层”的模式打造了相互隔离的保障房和商品房两套系统， 为公众提供了“廉租房-政府组屋-私人住宅”这样一个循序渐进的供给体系。 为了解决最低收入群体的居住需求，新加坡推出了 “公共租赁计划”， 在对申请人的年龄、收入等有严格限定的情况下，推出廉租组屋。 除了最低保障的租房，在“买房”这个环节，新加坡构建起了一套完备的 “组屋为主、私宅为辅”的住房供应体系。这，便是新加坡模式的精髓所在。 从上世纪60年代开始，新加坡就喊出“居者有其屋”的口号，由当地建屋发展局建筑公共房屋，鼓励中低收入人群用分期付款、公积金等方式购买。 这些房子由政府建设定价， 最吸引人的一点就是便宜。一手组屋通常是市价的三分之一，政府还提供各种各样的额外补助。 而且，这些保障性质的房屋并不像我们想的那样偏远， 交通反而更加便利——大多布局在轨道良好的区域，学校、超市、公园等配套都是按规划配比的，尽量方便民众生活。 我们在知乎上看到，不少当地网友贴出了照片，就像这个样子的—— 楼栋间备有休憩和小孩玩耍的空间，也算五脏俱全了。 但这样的房子要想买到， 是有非常严苛的收入门槛的。月收入不到6000新元，可以购买两房式组屋，根据收入增加，可以买的组屋面积越来越大，房屋数量越来越多，而 月收入超过14000新元以上的，不接受报名轮候。 只要买了，就得自己住，不能闲置，也不能出租。如果不想住了，必须把组屋卖掉置换，但置换的条件是必须住满一定时间，比如说，如果买的是低价的一手组屋，要住满10年。 月 收入超过上限的，就只能在二手市场上买组屋，或者直接买私宅了。 在私宅部分，新加坡放开了“有形的手”，给市场充分的定价自由权和合理的税负标准。 看下来后，会发现新加坡模式已经构建了一个从公租房，到组屋、商品房的推进路线， 为每一个初入社会的小白设置了一套升级打怪的买房全通路——先蜗居在政府提供的房源里，兜里有钱，有了组建家庭的需要，再考虑更舒适、个性化的居住环境，置换通道十分顺畅。 就这样，新加坡真正做到了让保障归保障，让市场归市场，两个市场各司其职，双轮驱动。 如今， 新加坡居民住房自有率已经超过90%，在发达经济体的排名中首屈一指。

我们开始提出向新加坡模式学习已经好几年了。

在不少城市，类似的保障房体系其实也搭得七七八八了。 就拿深圳来说吧，租房方面，有公共租赁住房和保障性租赁住房，在可售型保障房方面，有人才房、曾经的安居房和如今的共有产权房。 但和新加坡相比，区别在哪儿呢？ 首先是贵。新加坡的廉租组屋，房型大多是1-2居室，租金与市场相比，实在是太香了—— 最高的不超过275新元/月（合计 人民币1406元）， 而市场上正常一点的三居室，租金要1600多新元（合计8183元）起步。 而深圳的公共租赁住房针对特殊困难人员和家庭配建，租金一般按照同地段同品质市场租金的3%-30%确定。 保障性租赁住房，则主要面向进入大城市的新市民群体，根据配建主体的不同，租金是市场价的60%-90%不等。 就，和新加坡的低租金相比，还是太贵了。 其次，保障房的数量，还是不够多。按照前几年深圳确定的住房结构，是这样的—— 40%的供应来自商品房，40%的供应来自于“可售型政策房”，也就是共有产权和人才房，剩下的20%，源于公租房。 算下来，政策性住房占比60%，在国内城市里已经非常大了，但距离新加坡还有不小的距离—— 新加坡保障房供应量大概占到80%以上。保障房占比大，对社会的“托底”能力就会更好。 最后，我们发现， 在退出环节，深圳的共有产权房甚至比新加坡的组屋要更加严苛。组屋持有时限到期之后，可以进入二手市场，卖给新加坡公民和永久居民，只有外国人不能买。 但深圳有点反其道而行之—— 把可以上市交易的安居房停掉，改成了产权只能“体内流转”的共有产权房。 这个转变当然可以减少套利空间，但从另一个角度来看，也降低了共有产权房的流动性。 只要买入共有产权，未来想要卖出去，就更难了， 从保障房到商品房的通路，也就没那么顺畅了。最后，问题来了，如果深圳模式慢慢铺向全国，大家最关心的房价，又会有怎样的变化呢？ 他山之石可供借鉴。 尽管口罩事件后，大批资金涌向了新加坡，造成当地房价水涨船高。 但不可否认的是，拉长时间轴来看， 新加坡的整体的房价走势还算平稳——

（数据来源：新加坡建屋发展局）

就连租房市场，波动也不是特别大。 但说实话，刨除组屋之后， 光看新加坡的私人住宅，价格可一点都不低，涨价幅度也不小。世邦魏理仕发布的《2020全球生活报告》显示，当年新加坡的住宅价格排名全球第3， 亚洲范围内仅次于香港。 而兴业地产的统计显示，近三十年间，新加坡私人住宅的房价涨幅，和美国相当。 如此看来，无论保障房的数量多少，高档商品房永远都是yyds啊……

以上为正文，来自熊先生

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